Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – Twój przewodnik

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej są wiążące. Masz prawo je zaskarżyć, gdy naruszają prawo lub Twoje interesy. Dowiedz się, jak i kiedy możesz to zrobić.

Czym jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej i dlaczego możesz ją zaskarżyć?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali. Jej celem jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Uchwała wspólnoty to akt prawny. Jest wiążąca, dopóki sąd jej nie uchyli. Wspólnoty czasami podejmują kontrowersyjne decyzje. Mogą one naruszać prawa właścicieli. Masz narzędzie obrony. Możesz zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Prawo to przysługuje tylko właścicielom lokali. Dotyczy to lokali mieszkalnych i użytkowych. Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę. Nawet mały udział w nieruchomości daje to prawo.

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest wadliwa?

Uchwałę wspólnoty możesz zaskarżyć z kilku powodów. Podstawy zaskarżenia określa ustawa o własności lokali. Problematyka zaskarżania obejmuje wady uchwały. Sąd uchyli uchwałę, gdy jest niezgodna z prawem. Może ją uchylić, gdy narusza zasady zarządzania. Uchwała nie może naruszać Twoich interesów. Musi być zgodna z umową właścicieli. Oto główne przyczyny wadliwości.

Niezgodność z przepisami prawa

Uchwała wspólnoty musi być zgodna z obowiązującym prawem. Nie może łamać przepisów ustaw. Dotyczy to ustawy o własności lokali. Obejmuje też przepisy Kodeksu cywilnego. Jeśli uchwała jest sprzeczna z prawem, jest wadliwa. Możesz ją zaskarżyć do sądu.

Niezgodność z umową właścicieli lokali

Właściciele lokali mogą zawrzeć umowę. Umowa ta może regulować zarządzanie nieruchomością. Uchwała nie może być sprzeczna z tą umową. Naruszenie umowy właścicieli to podstawa do zaskarżenia. Sąd może uchylić taką uchwałę.

Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną

Wspólnota musi zarządzać nieruchomością prawidłowo. Uchwały powinny służyć wspólnocie. Nie mogą być irracjonalne. Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania to wada. Taka uchwała może być zaskarżona. Sąd oceni, czy zasady zostały naruszone.

Naruszenie interesów właściciela lokalu

Uchwała nie może naruszać Twoich interesów. Narusza je, gdy jest dla Ciebie niekorzystna. Może być krzywdząca. Może naruszać Twoje prawa. Przykładem jest decyzja o zabudowie świetlika. Może to spowodować utratę światła w Twojej kuchni. Taka sytuacja stanowi podstawę do skarżenia. Uchwała zebrania może być uznana za krzywdzącą. Dzieje się tak, gdy cel pokrzywdzenia istniał. Musiał istnieć w czasie podejmowania uchwały. Ochrona przysługuje, gdy wspólnota próbuje zaszkodzić członkom. Sąd bada, czy uchwała narusza interesy.

Ile masz czasu na zaskarżenie uchwały?

Ustawa o własności lokali określa termin. Masz 6 tygodni na zaskarżenie uchwały. Termin ten jest bardzo ważny. Jest to termin zawity prawa materialnego. Oznacza to, że nie można go przywrócić. Nie można go też przedłużyć. Po upływie 6 tygodni tracisz prawo do zaskarżenia. Powództwo musisz wytoczyć w tym czasie.

Od kiedy liczy się termin?

Termin 6 tygodni liczy się różnie. Zależy to od sposobu podjęcia uchwały. Jeśli uchwała podjęta została na zebraniu, termin biegnie od dnia zebrania. Jeśli uchwała podjęta została w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od dnia powiadomienia Cię o jej treści. Zarząd lub zarządca powinni dokumentować doręczenie uchwał. Notatka o doręczeniu do skrzynek jest dobrym dowodem.

Czy termin można przekroczyć?

Generalna zasada mówi, że terminu nie można przekroczyć. Przekroczenie terminu zazwyczaj skutkuje przegraną sprawy. Istnieją jednak wyjątki. Sąd może nie uwzględnić upływu terminu. Dzieje się tak w wyjątkowych wypadkach. Podstawą jest art. 5 Kodeksu cywilnego. Ten przepis wprowadza klauzule generalne. Pozwalają one na elastyczne stosowanie prawa. Decyzje sądów w takich sprawach są rzadkie. Wyjątkowe sytuacje mogą prowadzić do uchylenia uchwały. Mimo przekroczenia terminu jest to możliwe. Zarządca nieruchomości musi być świadomy tego wyjątku.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej krok po kroku?

Zaskarżenie uchwały wymaga formalnych działań. Musisz wnieść powództwo do sądu. Sąd właściwy to sąd okręgowy. Wymaga to przygotowania pozwu. Pozew musi zawierać uzasadnienie. Musisz też opłacić pozew. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł.

Oto jak możesz postępować:

• Zbierz dokumenty potwierdzające własność lokalu.
• Ustal dokładnie datę, kiedy dowiedziałeś się o uchwale.
• Przygotuj mocne argumenty za uchyleniem uchwały.
• Napisz pozew do sądu okręgowego.
• Załącz niezbędne dokumenty do pozwu.
• Opłać pozew sądowy.
• Złóż pozew w sądzie.

Dobrze przygotowane uzasadnienie pozwu jest kluczowe. Zwiększa szanse na korzystny wyrok. Warto umówić się na poradę prawną. Adwokat specjalizujący się w sprawach wspólnot pomoże. Może ocenić zasadność skarżenia. Możesz też wezwać wspólnotę do zmiany uchwały. Zrób to przed skierowaniem sprawy do sądu.

Przygotowanie pozwu

Pozew o uchylenie uchwały musi być precyzyjny. Wskaż w nim zaskarżoną uchwałę. Podaj datę jej podjęcia. Opisz powody, dla których uważasz ją za wadliwą. Odwołaj się do przepisów prawa. Wskaż, jak uchwała narusza zasady zarządzania. Wyjaśnij, w jaki sposób narusza Twoje interesy. Załącz kopie uchwały. Dołącz dowody na datę jej doręczenia.

Koszty zaskarżenia

Zaskarżenie uchwały wiąże się z kosztami. Podstawowy koszt to opłata sądowa. Wynosi ona 200 zł. Mogą dojść koszty zastępstwa procesowego. Dzieje się tak, jeśli wynajmiesz prawnika. Warto rozważyć tę opcję. Profesjonalna pomoc może być nieoceniona.

Wstrzymanie wykonania uchwały

Zaskarżenie uchwały zazwyczaj zawiesza jej obowiązywanie. Dzieje się tak do czasu rozpatrzenia wniosku. Wstrzymanie wykonania uchwały to ważny element. Zapobiega to negatywnym skutkom jej realizacji. Wraz z pozwem możesz złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa. Wniosek ten dotyczy wstrzymania wykonania uchwały. Sąd może przychylić się do tego wniosku. Zabezpieczenie chroni Twoje interesy na czas trwania procesu.

Rola sądu w procesie zaskarżenia

Sąd Okręgowy rozpatruje sprawy zaskarżenia uchwał. Sąd bada zgodność uchwały z prawem. Sprawdza, czy narusza umowę właścicieli. Ocenia, czy narusza zasady zarządzania. Bada, czy narusza interesy właściciela. Sąd opiera się na dowodach. Twoje argumenty i dokumenty są kluczowe. Sąd może uchylić uchwałę w całości lub części. Wyrok sądu jest wiążący. Rola sądu jest rozstrzygająca w sporach wspólnotowych.