Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to Twoje prawo. Możesz podważyć decyzję, która łamie prawo lub narusza Twoje interesy. Wyjaśniamy, jak to zrobić krok po kroku i kiedy sąd uchyli uchwałę.
Co to jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali. Jej celem jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Podejmuje decyzje w formie uchwał. Uchwały zapadają większością głosów. Właściciele głosują na zebraniu lub indywidualnie. Uchwała jest wiążąca, dopóki nie zostanie uchylona przez sąd.
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Prawo do zaskarżenia uchwały przysługuje tylko właścicielom lokali. Każdy właściciel ma takie uprawnienie. Nie zależy ono od udziału w głosowaniu. Pozew składa właściciel lokalu osobiście. Nie może tego zrobić najemca ani członek rodziny. Były właściciel lokalu traci to prawo.
Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały?
Masz ograniczony czas na działanie. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały. Jeśli głosowano indywidualnie, termin biegnie od powiadomienia. Pamiętaj, że termin 6 tygodni jest nieprzekraczalny.
Ustawa o własności lokali reguluje ten termin. Znajdziesz go w art. 25 ust. 1a. Kodeks Postępowania Cywilnego przewiduje wyjątki. Art. 168 § 2 KPC pozwala przywrócić termin. Dotyczy to wyjątkowych okoliczności.
Kiedy sąd może uchylić uchwałę wspólnoty?
Sąd uchyli uchwałę z kilku powodów. Podstawy zaskarżenia są cztery. Uchwała może być niezgodna z przepisami prawa. Może naruszać umowę właścicieli lokali. Inny powód to naruszenie zasad zarządzania nieruchomością. Ostatnia podstawa to naruszenie interesów właściciela lokalu.
Przykłady niezgodności z przepisami to zakaz najmu krótkoterminowego. Wspólnota nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej.
„uchwały dotyczące m.in. zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach, czy też zakazie ich najmu są nieważne.”
Niezgodność z umową to np. zmiana liczby członków zarządu wbrew umowie. Naruszenie zasad zarządzania to np. zaciągnięcie nieuzasadnionego kredytu. Naruszenie interesów właściciela to obciążenie go nadmiernymi opłatami.
„W większości przypadków, właściciele lokali domagają się uchwały ze względu na podstawy wymienione w pkt. 3 i 4 powyżej, to jest naruszenie zasad prawidłowego zarządzania lub naruszenie interesów właściciela lokalu.”
Sąd bada, czy uchwała jest krzywdząca. Krzywdząca uchwała narusza interes właściciela. Może to być celowe działanie. Może to być skutek wykonania uchwały.
„Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.”
Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej – procedura
Zaskarżenie uchwały wymaga powództwa sądowego. Wytaczasz powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Pozew składasz do sądu. Właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Nie czekaj, masz jedynie 6 tygodni na wniesienie pozwu.
Pozew musi zawierać podstawy zaskarżenia. Musisz wykazać, że jesteś członkiem wspólnoty. Możesz zaskarżyć uchwałę z kilku powodów. Zaskarżenie uchwały to sposób na wyrażenie sprzeciwu. Przed sądem wykazyjesz wady uchwały.
Możesz złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa. Wniosek wstrzymuje wykonanie uchwały. Dzieje się tak do czasu rozstrzygnięcia sprawy. To ważna sugestia, jeśli uchwała ma natychmiastowe skutki.
Możesz wezwać wspólnotę do zmiany uchwały. Zrób to przed skierowaniem sprawy do sądu. To dobry krok przed procesem.
„Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową członek wspólnoty powinien wezwać ją do zmiany powziętej uchwały.”
Ile kosztuje zaskarżenie uchwały?
Zaskarżenie uchwały wiąże się z kosztami. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Jest to stała kwota niezależnie od wartości przedmiotu sporu. Czasem koszty mogą być wyższe. Zależy to od opłat za dowody czy zastępstwo procesowe.
Oto podsumowanie kosztów:
| Rodzaj kosztu | Kwota |
|---|---|
| Opłata sądowa od pozwu | 200 zł |
Koszt zaskarżenia uchwały to przede wszystkim opłata sądowa. Dodatkowe koszty zależą od sprawy.
Zaskarżenie uchwały a jej ważność
Uchwała wspólnoty jest ważna po podjęciu. Obowiązuje wszystkich właścicieli lokali. Nawet tych, którzy głosowali przeciw. Obowiązuje też tych, którzy nie głosowali. Uchwała przestaje obowiązywać dopiero po uchyleniu przez sąd. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania automatycznie. Wstrzymanie wymaga wniosku o zabezpieczenie.
Wola większości jest wiążąca. Ale musi być zgodna z prawem.
„Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.”
Jeśli uchwała łamie prawo, sąd może ją uchylić.
Czy mogę zaskarżyć uchwałę, jeśli nie brałem udziału w głosowaniu?
Tak, prawo do zaskarżenia uchwały przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Nie zależy ono od udziału w głosowaniu.
Termin 6 tygodni jest nieprzekraczalny. Po jego upływie nie możesz zaskarżyć uchwały. Możliwe jest przywrócenie terminu w wyjątkowych sytuacjach. Przewiduje to Kodeks Postępowania Cywilnego.
Czy zaskarżenie uchwały wstrzymuje jej wykonanie?
Nie, samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały. Musisz złożyć dodatkowy wniosek do sądu. Wniosek o zabezpieczenie powództwa może wstrzymać wykonanie uchwały. Dzieje się tak do czasu prawomocnego wyroku.
Podsumowanie
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to ważny mechanizm. Chroni Twoje prawa jako właściciela. Możesz działać, gdy uchwała łamie prawo. Możesz działać, gdy uchwała narusza Twoje interesy. Masz na to 6 tygodni od podjęcia uchwały. Pozew składasz do sądu. Pamiętaj o opłacie 200 zł. Warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie.
Jeśli masz wątpliwości, skontaktuj się ze specjalistą. Adwokat lub radca prawny może Ci pomóc.
„Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to zagadnienie, z którym bardzo często zwracają się do nas Klienci.” – Mateusz Radomyski, Adwokat