Umowa dożywocia – co musisz wiedzieć o dożywotnim utrzymaniu
Umowa dożywocia to prawny sposób przekazania nieruchomości w zamian za opiekę. Zapewnia zbywcy utrzymanie do końca życia. Regulują ją przepisy Kodeksu cywilnego.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna. Zbywca przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowę regulują artykuły 908-916 Kodeksu cywilnego. Zbywcą musi być osoba fizyczna. Nabywcą może być osoba fizyczna lub prawna.
Umowa dożywocia ma charakter odpłatny. Zapewnia zbywcy zabezpieczenie socjalne. Jest to forma rozporządzenia majątkiem za życia. Często dotyczy przekazywania gospodarstw rolnych w rodzinie. Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego umowa jest nieważna.
Popularność umów dożywocia wzrosła. W 2008 roku zawarto ich około 4 tysiące. W 2020 roku liczba umów przekroczyła 13 tysięcy. Umowy straciły na znaczeniu po reformach emerytalnych. Teraz znów zyskują na popularności.
Prawa i obowiązki stron umowy dożywocia
Nabywca nieruchomości ma konkretne obowiązki. Powinien przyjąć zbywcę jako domownika. Musi dostarczać mu wyżywienia i ubrania. Zapewnia mieszkanie, światło oraz opał. Nabywca gwarantuje pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Sprawia też własnym kosztem pogrzeb. Pogrzeb odpowiada zwyczajom miejscowym.
jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowa może przewidywać inne świadczenia. Nabywca może obciążyć nieruchomość użytkowaniem. Użytkowanie może dotyczyć części nieruchomości. Możliwa jest służebność mieszkania. Inne służebności osobiste też wchodzą w grę. Nabywca może spełniać powtarzające się świadczenia. Mogą to być świadczenia w pieniądzach. Może to być też świadczenie w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Użytkowanie i służebności należą do treści prawa dożywocia.
Prawo dożywocia można zastrzec. Dotyczy to osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Przeniesienie własności następuje z obciążeniem nieruchomości. Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. W razie zbycia nieruchomości nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność. Odpowiedzialność dotyczy świadczeń objętych prawem dożywocia.
Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać świadczenia. Określa rodzaj świadczeń i ich wielkość. Należy unikać ustnych ustaleń. Ustne ustalenia dotyczą zmian umowy dożywocia.
Koszty związane z umową dożywocia
Zawarcie umowy dożywocia generuje koszty. Głównym kosztem jest opłata notarialna. Taksę notarialną oblicza się od wartości nieruchomości. Wartość powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł kosztuje 1.010 zł plus 0,4% nadwyżki. Powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł kosztuje 4.770 zł plus 0,2% nadwyżki. Powyżej 2.000.000 zł kosztuje 6.770 zł plus 0,25% nadwyżki. Maksymalna opłata wynosi 10.000 zł.
Kolejnym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. PCC płaci nabywca nieruchomości. Mogą wystąpić dodatkowe koszty. Dotyczą one wypisów aktu notarialnego. Opłaty sądowe też wchodzą w grę. Są one związane z wpisem prawa dożywocia do księgi wieczystej.
Zaleca się konsultację z notariuszem lub doradcą podatkowym. Konsultacja powinna nastąpić przed zawarciem umowy. Pomaga to zrozumieć wszystkie koszty.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna |
|---|---|
| powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł | 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł | 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| powyżej 2.000.000 zł | 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł (nie więcej niż 10.000 zł) |
Umowa dożywocia a darowizna – porównanie i wpływ na zachowek
Umowa dożywocia i darowizna to różne umowy. Darowizna jest aktem nieodpłatnym. Darczyńca przekazuje własność dobrowolnie. Obdarowany otrzymuje korzyść majątkową bez świadczenia wzajemnego. Umowa dożywocia ma charakter odpłatny. Przeniesienie własności następuje w zamian za dożywotnie utrzymanie.
Kluczowa różnica dotyczy zachowku. Zachowek to część spadku dla najbliższych. Spadkobiercy muszą ją otrzymać. Dotyczy to nawet braku zapisu w testamencie. Wartość darowizny dolicza się do substratu zachowku. Oblicza się od tego należny zachowek. Umowa dożywocia nie podlega doliczeniu do substratu zachowku. Chroni to nabywcę nieruchomości przed roszczeniami o zachowek.
Sąd może zbadać charakter umowy. Może uznać, że formalna darowizna była dożywociem. Dzieje się tak, gdy strony faktycznie umówiły się na dożywotnie utrzymanie. Osoba twierdząca to musi przedstawić dowody. Sąd analizuje rzeczywistą wolę stron. Analizuje też faktyczne świadczenia. Nie należy zawierać umowy darowizny z nadzieją na późniejsze przekwalifikowanie. Warto dokładnie przeanalizować konsekwencje obu umów.
| Cecha | Umowa dożywocia | Umowa darowizny |
|---|---|---|
| Charakter | Odpłatny | Nieodpłatny |
| Wpływ na zachowek | Nie wlicza się do substratu | Wlicza się do substratu (z wyjątkami) |
| Forma | Akt notarialny obowiązkowy | Zazwyczaj akt notarialny (nieruchomości) |
| Zobowiązania stron | Wzajemne (przeniesienie własności vs. utrzymanie) | Jednostronne (przekazanie własności) |
Umowa dożywocia a sprawy rodzinne – rozwód i majątek wspólny
Umowę dożywocia można zawrzeć między małżonkami. Nieruchomość nabyta w trakcie małżeństwa wchodzi do majątku wspólnego. Dotyczy to także nieruchomości z umowy dożywocia. Wchodzi ona do majątku wspólnego małżonków. Nawet jeśli umowa dotyczy tylko jednego z nich. Dzieje się tak, gdy brak rozdzielności majątkowej. Rozdzielność majątkowa może wpływać na własność nieruchomości.
Co dzieje się z umową dożywocia po rozwodzie? Rozwód nie wpływa na samą umowę. Umowa dożywocia trwa nadal. Obowiązki nabywcy nie ustają. Nieruchomość z dożywociem podlega podziałowi majątku wspólnego. Umowa dożywocia może wpływać na ten proces. Dokładnie przeanalizuj założenia umowy. Zbadaj sytuację rodzinną przed jej zawarciem.
Zastanawiasz się nad rozdzielnością majątkową? Warto rozważyć jej ustanowienie. Może to nastąpić przed spisaniem umowy dożywocia. Wpływa to na status prawny nieruchomości. Nieruchomość może stać się majątkiem osobistym. Zależy to od konkretnej sytuacji i ustaleń.
Jeśli rozdzielność zostałaby ustanowiona, czyją własnością będzie nieruchomość? Nadal wspólną? Co zrobić, aby nieruchomość posiadał tylko jeden z małżonków?
Będzie współwłasnością w częściach ułamkowych.
Te pytania często pojawiają się na forach prawnych. Odpowiedź zależy od momentu ustanowienia rozdzielności. Zależy też od treści samej umowy dożywocia.
Zmiana, rozwiązanie i unieważnienie umowy dożywocia
Stosunki między stronami umowy mogą się pogorszyć. Kodeks cywilny przewiduje taką sytuację. Artykuł 913 k.c. pozwala na modyfikację umowy. Sąd może zamienić uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę. Renta odpowiada wartości uprawnień. Dzieje się tak, gdy strony nie mogą pozostawać w bezpośredniej styczności.
W wyjątkowych sytuacjach sąd może rozwiązać umowę dożywocia. Dzieje się to w przypadku „wypadku wyjątkowego”. Przesłanki rozwiązania są ściśle określone. Dotyczą sytuacji, gdy dalsze trwanie umowy jest niemożliwe. Sąd bierze pod uwagę krzywdzenie dożywotnika. Zła wola kontrahenta jest też ważnym czynnikiem. Sąd Najwyższy podkreślał, że jedna strona nie może decydować o losie umowy.
Wypadek wyjątkowy zachodzi w przypadku krzywdzenia dożywotnika i złej woli kontrahenta.
Sąd Najwyższy w wyroku z 25 maja 2016 r. (V CSK 499/15) podkreślił, że ważne jest wykluczenie dysponowania losem umowy przez jedną ze stron.
Umowę dożywocia można też unieważnić. Dzieje się tak z powodu wad oświadczenia woli. Należą do nich błąd i podstęp. Groźba i wyzysk też są podstawą unieważnienia. Artykuły 84, 85, 87, 388 k.c. to regulują. Konieczne jest udowodnienie naruszenia warunków umowy. Dotyczy to strony zobowiązanej do opieki.
Członkowie rodziny dożywotnika mają ograniczone możliwości. Zazwyczaj nie mogą sami unieważnić umowy. Mogą żądać uznania umowy za bezskuteczną. Dotyczy to osób, na których ciąży obowiązek alimentacyjny. To uprawnienie wynika z artykułu 916 k.c. Takiego żądania nie można zgłosić po 5 latach od daty umowy.
- Sąd może orzec rozwiązanie umowy w „wypadku wyjątkowym”.
- Rozważ unieważnienie umowy przy poważnych naruszeniach.
- Skonsultuj sprawę z prawnikiem przed działaniami prawnymi.
Praktyczne aspekty i dokumenty
Zawarcie umowy dożywocia wymaga przygotowania. Potrzebujesz konkretnych dokumentów. Zapewniają one notariuszowi pełne informacje. Notariusz sporządzi akt notarialny. Akt notarialny potwierdza zawarcie umowy. Umowa dożywocia musi być sporządzona u notariusza.
Wymagane dokumenty obejmują:
- Umowa dożywocia potwierdzająca nabycie nieruchomości (wzór).
- Numer księgi wieczystej nieruchomości.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość.
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Wyrys z mapy ewidencyjnej.
Co dzieje się, gdy nabywca chce sprzedać nieruchomość? Nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Nabywca może sprzedać nieruchomość. Nowy nabywca wstępuje w miejsce poprzedniego. Przejmuje on obowiązki wobec dożywotnika. Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Dożywotnik ma prawo żądać zamiany na rentę. Może to zrobić, gdy nie chce kontaktu z nowym nabywcą.
Po śmierci dożywotnika obowiązki ustają. Nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem. Nie ma już zobowiązań wynikających z umowy. Umowa dożywocia wygasa ze śmiercią dożywotnika.
Czy umowa dożywocia może być rozwiązana?
Tak, umowa dożywocia może być rozwiązana. Dzieje się to za porozumieniem stron. Możliwe jest też rozwiązanie na drodze sądowej. Wymaga to niewywiązywania się z obowiązków przez jedną ze stron.
Jakie są koszty związane z zawarciem umowy dożywocia?
Koszty obejmują opłaty notarialne. Zależą one od wartości nieruchomości. Należy też uwzględnić podatek PCC w wysokości 2%. Ewentualne koszty wyceny nieruchomości też wchodzą w grę.
Czy można zmienić warunki umowy dożywocia po jej zawarciu?
Zmiana warunków jest możliwa. Wymaga zgody obu stron umowy. Należy sporządzić aneks do umowy. Aneks musi mieć formę aktu notarialnego.
Co się dzieje z nieruchomością po śmierci dożywotnika?
Po śmierci dożywotnika nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem. Nieruchomość jest wolna od zobowiązań dożywocia.
Czy można zawrzeć umowę dożywocia na część nieruchomości?
Tak, prawo dopuszcza zawarcie umowy dożywocia na część nieruchomości.
Czy darowizna może być cofnięta?
Tak, darowizna może być cofnięta. Dzieje się to w określonych przez prawo sytuacjach.
Czy istnieją ograniczenia wiekowe dla stron umowy dożywocia?
Polskie prawo nie przewiduje konkretnych ograniczeń wiekowych. Dotyczy to stron umowy dożywocia.
Jakie są alternatywy dla darowizny i umowy dożywocia?
Alternatywą może być testament. Możliwa jest też sprzedaż nieruchomości. Sprzedaż następuje z zastrzeżeniem użytkowania na rzecz zbywcy.
Podsumowanie i zalecenia
Umowa dożywocia to złożone zagadnienie prawne. Stanowi alternatywę dla darowizny czy testamentu. Zapewnia dożywotnie utrzymanie zbywcy. W zamian przenosi własność nieruchomości. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jej koszty obejmują taksę notarialną i PCC.
Umowa dożywocia nie wpływa na zachowek. Różni się tym od darowizny. Może mieć wpływ na sprawy rodzinne. Dotyczy to zwłaszcza podziału majątku po rozwodzie. Możliwa jest zmiana warunków umowy. Można ją też rozwiązać lub unieważnić. Dzieje się to w określonych przez prawo sytuacjach.
- Warto skonsultować się z prawnikiem.
- Skorzystaj z porady prawnej przed zawarciem umowy.
- Dokładna analiza sytuacji jest kluczowa.
Skonsultuj swoją sytuację z adwokatem. Pomoże ocenić szanse. Przeprowadzi przez zawiłości prawne. Dobrym pomysłem jest porada prawna online. Dotyczy to zwłaszcza prawa spadkowego.