Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – Kiedy właściciel może iść do sądu?

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej wpływają na życie mieszkańców. Dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną. Czasem są niezgodne z prawem lub naruszają Twoje interesy. Wyjaśniamy, kiedy i jak możesz je zaskarżyć w sądzie. Poznaj swoje prawa jako właściciel lokalu.

Co to jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej i kiedy jest podejmowana?

Uchwały to podstawowe narzędzie decyzyjne wspólnoty. Podejmują je wszyscy właściciele lokali. Uchwała wymaga określonej większości głosów. Zwykle potrzebna jest większość ponad 50%. Uchwała wiąże wszystkich, także tych głosujących przeciw.

Uchwały podejmowane są na zebraniach. Większość wspólnot organizuje doroczne zebrania w marcu. Głosowanie może odbywać się też obiegowo. Możliwy jest tryb mieszany. Przewidziano głosowanie elektroniczne. Uchwały stają się skuteczne z chwilą podjęcia. Projekty uchwał może zgłosić nawet jeden właściciel.

Zarząd wspólnoty może zbierać głosy od nieobecnych właścicieli. Uchwały powinny być protokołowane. Dobrą praktyką jest pisemne protokołowanie. Zarząd powinien prowadzić księgę protokołów.

Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Prawo zaskarżenia uchwały przysługuje właścicielowi lokalu. Tylko właściciel ma taką możliwość. Nie ma znaczenia, czy lokal jest mieszkalny. Prawo to dotyczy także lokali użytkowych. Były właściciel nie może już zaskarżyć uchwały. Uchwałę do sądu zaskarża się na drodze powództwa.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę? Podstawy prawne i przesłanki.

Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć do sądu. Podstawą jest art. 25 Ustawy o własności lokali. Ustawa przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały. Istnieją cztery główne przesłanki. Uchwała może być niezgodna z przepisami prawa. Może też być niezgodna z umową właścicieli lokali. Inne podstawy to naruszenie zasad prawidłowego zarządzania. Uchwała może także naruszać interesy właściciela lokalu.

Zgodnie z treścią cytowanego artykułu istnieją cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali.

Naruszenie interesu właściciela to kategoria obiektywna. Oceniana jest w świetle zasad współżycia społecznego. Uchwała narusza interes, gdy jest niekorzystna. Może być krzywdząca lub naruszać prawa właściciela. Znaczna dysproporcja między interesami uzasadnia zaskarżenie.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić wtedy, jeśli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna.

Przykłady zaskarżanych uchwał obejmują zakaz najmu krótkoterminowego. Dotyczą też kosztów utrzymania wind. Często problemem jest nieprawidłowe zwołanie zebrania. Zmiana sposobu zarządu to kolejna przyczyna sporów. Wspólnoty czasem podejmują uchwały niezgodne z przepisami.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni. Jest to termin zawity. Oznacza to, że jego przekroczenie uniemożliwia skuteczne zaskarżenie. Termin biegnie od dnia podjęcia uchwały. Jeśli uchwała podjęta jest na zebraniu, termin biegnie jednakowo dla wszystkich. Jeśli głosy zbierano indywidualnie, termin liczy się od powiadomienia. Uchwała niezaskarżona w terminie jest ważna. Obowiązuje wszystkich członków wspólnoty.

Uchwała, która nie zostanie zaskarżona przez członka wspólnoty mieszkaniowej w ustawowym terminie 6 tygodni jest uchwałą obowiązującą we wspólnocie mieszkaniowej.

Nie powinieneś czekać do ostatniej chwili. Szybkie działanie jest ważne. Właściciel lokalu może dochodzić uchylenia uchwały. Dzieje się tak, gdy uchwała narusza jego interesy.

Procedura zaskarżenia uchwały – Jak złożyć pozew?

Zaskarżenie uchwały odbywa się przez powództwo sądowe. Pozew składa właściciel lokalu. Sprawę rozpatruje sąd okręgowy. Zaskarżenie wymaga przygotowania pozwu. Możesz objąć pozwem więcej niż jedną uchwałę.

Przed sądem warto spróbować rozmowy z zarządem. Czasem wspólnota zmieni wadliwą uchwałę. Jeśli to nie pomoże, zbierz dokumenty. Potrzebne są dokumenty potwierdzające własność lokalu. Przygotuj argumenty za uchyleniem uchwały. Warto udać się z dokumentami do prawnika. Prawnik pomoże przygotować pozew.

• Zbierz dokumenty własności lokalu.
• Przygotuj argumenty za uchyleniem.
• Udaj się z dokumentami do prawnika.
• Rozważ wezwanie wspólnoty do zmiany uchwały.

Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Jest to stała kwota. Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę bywa długi. W Warszawie czeka się nawet rok.

Czy zaskarżenie wstrzymuje wykonanie uchwały?

Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania. Uchwała jest wiążącym aktem prawnym. Obowiązuje, dopóki sąd jej nie uchyli. Możesz złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa. Sąd może wstrzymać wykonanie uchwały. Decyduje o tym sąd na Twój wniosek.

Kiedy sąd uchyli uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Sąd uchyli uchwałę, gdy są ku temu podstawy prawne. Podstawy to niezgodność z prawem lub umową. Chodzi też o naruszenie zasad zarządzania. Sąd uchyla uchwałę, która narusza interesy właściciela. Sąd nie stwierdza nieważności uchwały w każdym przypadku. Stwierdzenie nieważności to sytuacja wyjątkowa. Następuje przy rażącym naruszeniu prawa.

Majac powyższe na względzie na podstawie art. 25 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, Sąd uchylił uchwałę.

Nieistnienie uchwały to inna sytuacja. Występuje, gdy uchwałę podjęto bez wymaganej większości głosów. Może też dotyczyć podjęcia przez osoby nieuprawnione. Sąd Najwyższy potwierdził taką możliwość.

Sąd Najwyższy stwierdził, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd.

Czy sąd może nakazać wspólnocie podjęcie lub zmianę uchwały?

Sąd nie może nakazać wspólnocie podjęcia uchwały. Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują takiej możliwości. Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do konkretnej treści uchwały. Rola sądu to uchylenie wadliwej uchwały. Nie może on ingerować w proces decyzyjny wspólnoty.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy, przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści.

Wspólnota musi podjąć decyzję samodzielnie. Sąd ocenia legalność i zasadność podjętych uchwał.

Dodatkowe pytania o zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Potrzebujesz pomocy prawnej w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową? Właściciele lokali często nie znają swoich praw. Baza wiedzy prawniczej wyjaśnia przepisy. Przepisy stają się zrozumiałe. Wątpliwości zostają rozwiane.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.