Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie i w trakcie podziału majątku – poradnik

Rozwód wpływa na wspólny majątek. Dowiedz się, jak sprzedać dom lub mieszkanie. Wyjaśniamy kwestie zgody i podziału środków.

Czy można sprzedać dom lub mieszkanie w trakcie rozwodu?

Proces rozwodowy często trwa. Strony zastanawiają się nad przyszłością majątku. Sprzedaż nieruchomości wspólnej przed wyrokiem rozwodowym jest możliwa. Wymaga jednak zgody obydwu małżonków. Bez tej zgody notariusz nie przeprowadzi transakcji. Dokument potwierdzający zgodę jest niezbędny.

Nie ma możliwości sprzedaży samego udziału w mieszkaniu. Taka sprzedaż jest niemożliwa przed uzyskaniem prawomocnego wyroku. Wspólność ustawowa trwa do momentu rozwodu. Dopiero potem można myśleć o podziale udziałów.

Sprzedaż nieruchomości bez zgody współmałżonka jest prawnie nieważna.

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie – co dalej?

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku rozwodowego sytuacja się zmienia. Małżonkowie przestają być objęci wspólnością ustawową. Mogą dokonać wpisu w księdze wieczystej. Wpis odzwierciedla nową sytuację prawną. Nie jest konieczny podział majątku przed aktualizacją wpisu w KW.

Decyzje dotyczące nieruchomości zależą od stron. Zależą też od ewentualnych ustaleń sądowych. Sąd może dokonywać wszystkich rozliczeń. Rozliczenia obejmują majątek małżonków kompleksowo. Obejmują wspólne nieruchomości i inne aktywa.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości po rozwodzie?

Po rozwodzie często pojawia się współwłasność. Dzieje się tak, gdy nie dokonano podziału majątku. Każdy współwłaściciel ma prawo sprzedać swój udział. Może to zrobić niezależnie od zgody innych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału jest prawnie dopuszczalna.

Jednak sprzedaż udziału wiąże się z ryzykiem. Ryzyko dotyczy głównie nabywcy. Możliwość sprzedaży udziału może być niewystarczającym zabezpieczeniem. Późniejsze roszczenia mogą skomplikować sytuację nabywcy. Dzieje się tak z uwagi na późniejszy podział majątku. Warto analizować sytuację prawną.

Sprzedaż udziału w nieruchomości przed podziałem majątku może zniechęcać potencjalnych nabywców.

Podział majątku a sprzedaż nieruchomości

Podział majątku jest kluczowym aspektem rozwodu. Majątek małżonków dzieli się na wspólny i osobisty. Podziałowi podlega wyłącznie majątek wspólny. Wspólne nieruchomości wchodzą w skład tego majątku. Postępowanie podziałowe może być polubowne. Może też odbywać się na drodze sądowej.

Podział nieruchomości po rozwodzie bywa skomplikowany. Może być trudniejszy niż podział innych aktywów. Sąd może nakazać sprzedaż mieszkania. Dzieje się tak w sytuacji braku porozumienia stron. To jedna z możliwości rozwiązania problemu wspólnej własności. Inne metody to przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi. Wtedy drugi otrzymuje spłatę.

Warto złożyć wniosek o podział majątku. Można to zrobić po zakończeniu rozprawy rozwodowej. W przypadku braku porozumienia zaleca się drogę sądową. Skorzystanie z pomocy prawnika jest dobrym rozwiązaniem.

• Podział fizyczny nieruchomości (jeśli jest możliwy).
• Przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi ze spłatą drugiego.
• Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków.

Czy sąd może nakazać sprzedaż mieszkania lub domu?

Sąd ma prawo nakazać sprzedaż nieruchomości. Dzieje się tak w określonych sytuacjach prawnych. Najczęściej ma to miejsce podczas podziału majątku po rozwodzie. Sąd może zarządzić sprzedaż, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia. Sprzedaż jest wtedy sposobem na zakończenie współwłasności.

Decyzja sądu opiera się na przepisach. Podstawą jest prawo rodzinne i opiekuńcze. Kluczowy przepis to art. 58 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dotyczy on orzekania o wspólnym mieszkaniu w wyroku rozwodowym. Sąd może też nakazać sprzedaż w ramach zniesienia współwłasności. Przepisy Kodeksu cywilnego (np. art. 210-212 K.c.) regulują zniesienie współwłasności. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to nie przedawnia się.

Sąd nie może zmusić *jednostkowego* właściciela do sprzedaży domu. Może jednak zarządzić sprzedaż *wspólnej* nieruchomości. Dzieje się to w procedurze zniesienia współwłasności. Sprzedaż sądowa często odbywa się przez licytację komorniczą. Sprzedaż licytacyjna jest najmniej korzystna finansowo. Koszty sądowe i opłaty komornicze obciążają cenę. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji to 75% wartości oszacowania. Na drugiej licytacji spada do 2/3 oszacowania.

Sprzedaż licytacyjna mieszkania jest najmniej korzystnym dla stron sposobem podziału majątku.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej zazwyczaj przynosi niższą cenę niż sprzedaż na wolnym rynku.

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie a podatek dochodowy (PIT)

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z podatkiem dochodowym. Dotyczy to sprzedaży dokonanej przed upływem 5 lat. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości. Przepisy podatkowe w tej kwestii obowiązują od 2019 roku. Podatek wynosi 19% od osiągniętego zysku. Zysk to różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia.

Istnieje jednak ważny wyjątek. Przychody uzyskane w wyniku podziału majątku nie podlegają opodatkowaniu. Dotyczy to składników majątkowych otrzymanych w ramach podziału. Obejmuje to także spłaty lub dopłaty od byłego małżonka. Oznacza to, że sam podział majątku nie generuje obowiązku podatkowego PIT.

Obowiązek podatkowy powstaje przy sprzedaży nieruchomości. Liczy się data nabycia do majątku *osobistego* po podziale. Jeśli sprzedasz nieruchomość otrzymaną w wyniku podziału, zastosowanie ma zasada 5 lat. Czas liczy się od momentu *pierwotnego nabycia* do majątku wspólnego małżonków.

przychody uzyskane w postaci składników majątkowych oraz spłat lub dopłat ze strony byłego małżonka nie stanowią przychodów podlegających opodatkowaniu.

Osoby planujące sprzedaż powinny być świadome tych regulacji. Dokładna analiza prawna i finansowa jest zalecana przed podjęciem decyzji.

Jak szybko sprzedać mieszkanie po rozwodzie?

Szybka sprzedaż nieruchomości po rozwodzie bywa priorytetem. Pozwala to zakończyć wspólne sprawy finansowe. Jednym ze sposobów jest skorzystanie z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Agent może pomóc w wycenie i znalezieniu kupca.

Inną opcją jest sprzedaż do biura skupu nieruchomości. Skup nieruchomości specjalizuje się w szybkim zakupie. Może to być rozwiązanie, gdy zależy na czasie. Dotyczy to mieszkań, domów czy udziałów w nieruchomościach. Skup często proponuje gotówkę. Proces transakcji jest zazwyczaj krótszy. Sprzedaż do skupu może być szybsza niż tradycyjna sprzedaż na rynku.

• Skorzystaj z profesjonalnego pośrednika nieruchomości.
• Rozważ sprzedaż do biura skupu nieruchomości.
• Zleć profesjonalną wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Alternatywy dla sprzedaży mieszkania po rozwodzie

Sprzedaż nie jest jedynym rozwiązaniem. Wspólne mieszkanie po rozwodzie można podzielić inaczej. Jednym ze sposobów jest przyznanie nieruchomości jednemu z byłych małżonków. Małżonek, który otrzymuje nieruchomość, spłaca drugiego. Kwota spłaty zależy od wartości nieruchomości i udziałów.

Inną opcją jest dalsze współkorzystanie z nieruchomości. Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej. Ma też prawo do korzystania z niej. Korzystanie musi dać się pogodzić z prawami innych. Współwłaściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości. Koszty rozlicza się proporcjonalnie do wielkości udziałów. Jeśli jeden korzysta z całości, inni mogą domagać się odszkodowania. Odszkodowanie dotyczy korzystania ponad posiadany udział. Obowiązek spłacenia może zostać nałożony przez sąd.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

Warto podjąć próbę mediacji. Mediacja może pomóc znaleźć polubowne rozwiązanie. Uniknięcie konfrontacji sądowej jest często korzystne. Można też rozważyć wynajem nieruchomości. Dochody z najmu można dzielić proporcjonalnie do udziałów. Jest to możliwe przy zgodzie obu stron.

Zniesienie współwłasności a sprzedaż nieruchomości

Zniesienie współwłasności to sposób na uregulowanie sytuacji prawnej. Jest to alternatywa lub uzupełnienie podziału majątku. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Może to zrobić w dowolnym momencie. Roszczenie o zniesienie nie przedawnia się.

Zniesienia współwłasności można dokonać na kilka sposobów. Można podzielić rzecz fizycznie. Można przyznać ją jednemu ze spłatą drugiego. Sąd może też orzec o sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż sądowa jest jednym ze sposobów zniesienia współwłasności. Sądowy nakaz sprzedaży obliguje do sprzedaży w drodze licytacji. Jest to ostateczność, gdy inne metody są niemożliwe lub niekorzystne.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać podziału rzeczy wspólnej.

Procedura sądowa wymaga wyceny nieruchomości. Wyceny dokonuje niezależny rzeczoznawca. Koszty postępowania o zniesienie współwłasności są różne. Opłata sądowa za wniosek wynosi 1000 zł. Przy zgodnym projekcie zniesienia opłata jest niższa – 300 zł. Koszty te ponoszą współwłaściciele. Warto rozważyć negocjacje. Osiągnięcie konsensusu może przynieść korzyści finansowe. Może też skrócić czas trwania postępowania.

Współwłaściciele są zobowiązani do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości. Dotyczy to podatków, opłat za media, remontów. Koszty pokrywa się zgodnie z ich udziałami. Jeśli jeden współwłaściciel ponosi większe koszty, może żądać zwrotu od pozostałych.

Nie ma możliwości, aby przymusić kogoś do sprzedaży udziału w nieruchomości nam lub innej osobie.

Nie można zmusić współwłaściciela do sprzedaży *swojego udziału* konkretnej osobie. Sąd może jednak zarządzić sprzedaż *całej nieruchomości* w ramach zniesienia współwłasności. Taka sprzedaż odbywa się publicznie, np. przez licytację.

Warto skonsultować się z prawnikiem. Adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości może doradzić. Pomoże wybrać najlepszą strategię postępowania. Pomoże też przygotować wniosek o zniesienie współwłasności.

Pytania i odpowiedzi